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张某诉黄某查封李某房屋执行异议

发布时间:2015-8-14 16:28:54  浏览次数:

福建省晋江市人民法院

?执行裁定书

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????????????????????????????????????????????????????????????????(2012)晋执异字第1226号

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?? 案外人黄xx,女,1965年xx月xx日出生,公民身份证号码xxxxxxx。汉族,住泉州市xx区xx街xx号谢谢花苑xx幢xx室。
?? 委托代理人洪国达,ag在线怎么玩|优惠。
?? 申请执行人张xx,女,1982年xx月xx日出生,公民身份证号码xxxxxxx,汉族,住xx县xx镇xx村xx号。
?? 被执行申请人李xx,男,1983年xx月xx日出生,公民身份证号码xxxxxxx,汉族,住晋江市xx镇xx村xx区xx号。
?? 本院在执行申请执行人张xx与被执行人李xx民间借贷纠纷一案过程中,案外人黄xx于2012年7月15日对执行标的提出书面异议并提交相关证据材料,本院受理后,依法进行审查,现已审查终结。
?? 案外人黄xx称,本院于2011年5月30日查封的户名为李xx址在泉州市xx区xx路天瑞滕王阁xx号楼xxx号房产,实际所有权人为黄xx。被执行人李xx已于2010年10月3日将该房产转让给异议人,异议人已支付了相应价款并实际占有该房屋,请求撤销对该房产的查封、拍卖等执行措施。
?? 异议人向本院提供证据如下:1、异议申请人身份证复印件,以证明异议申请人的身份情况;2、《房产买卖经济合同》,以证明被执行人已将涉案房产转让给异议申请人;3、《定金收条》,以证明异议申请人于2010年10月3日向北执行人支付20000元事实;4、《现金收入凭证》复印件,以证明异议申请人于2010年10月5日支付28800元居间服务费给泉州A房产经纪有限公司,其中的14400元系代被执行人支付;5、《收款收据》两份,以证明异议申请人于2010年10月8日向福建B房地产发展有限公司交纳了代办产权证调档费用200元,代办土地证分证费用200元、专项维修基金6973元;6、《现金存款凭证》,以证明2010年10月9日异议申请人向福建B房地产发展有限公司支付福建B房地产发展有限公司先前代被执行人偿还的按揭款26000元;7、《公证书》,以证明被执行人到泉州市公证处办理了委托异议申请人的弟弟黄xx全权负责处理与房屋过户及偿还按揭贷款有关的一切事宜的公证;8、《转账凭条》,以证明异议申请人于2010年10月11日通过银行转账向被执行人支付265900元房款的事实;9、银行卡复印件,以证明被执行人用于偿还银行按揭贷款的银行卡现在异议申请人管理中;10、《存款回单》19份,以证明异议申请人按期向银行偿还2010年10月份至2012年5月份的按揭款;11、福建B房地产发展有限公司出具的《证明》一份及收款收据四份,以证明xx区xx路路天瑞滕王阁xx号楼xxx号房产的物业管理费及装修费用均由异议申请人交纳,且异议申请人一家自2011年5月1日开始入住房屋;12、福建B房地产发展有限公司出具的《证明》,以证明福建B房地产发展有限公司至今未被执行人办理房屋权属登记,且异议申请人对房屋至今未办理过户不存在过错。
?? 申请执行人通过书面向本院答辩称:被执行人李xx与案外人黄xx转让房屋因未通知抵押权人兴业银行泉州丰泽支行,该转让行为无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定,被执行人李xx与案外人转让该房屋的行为无效,案外人对房屋转让合同无效有过错。该房屋仍属被执行人李xx所有,人民法院对该房屋的查封符合法律规定,黄xx的执行异议理由不能成立,应驳回其执行异议。申请执行人未向本院提供证据。
?? 本院查明,被申请人李xx于2009年12月22日向福建B房地产发展有限公司购买泉州市xx区xx路天瑞滕王阁xx号楼xxx号房屋,并向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处登记备案,但尚未取得房产权属证书。2010年10月3日异议申请人黄xx经泉州市丰泽区C房产中介所介绍,与被申请人李xx订立《房产买卖经济合同》,约定将李xx购买的址在泉州市xx区xx路天瑞滕王阁xx号楼xxx号房屋以960359元的价格转让给异议申请人。案外人黄xx按照转让合同约定支付被执行人收款300300元,后如期代李xx向兴业银行泉州丰泽支行偿还按揭贷款。异议申请人于2011年5月1日专修并入住该房屋。本院在执行张xx诉李xx民间借贷纠纷一案过程中,因被执行人李xx拒不履行法律文书确定的还款义务,于2011年5月30日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处冻结了户名为李xx的址在泉州市xx区xx路天瑞滕王阁xx号楼xxx号房屋,并于2011年10月9日对该房屋进行查封。
?? 本院认为,案外人黄xx在本院查封、冻结泉州市xx区xx路天瑞滕王阁xx号楼xxx号房屋之前,向被执行人李xx购买该房屋及支付相应的首付款,并如期代李xx偿还银行按揭贷款,应视为已向被执行人支付了全部价款。案外人对该房屋进行装修后入住,并按期足额交纳物业管理费,可以认定异议申请人已实际占有使用该房屋。而该房屋未办理过户的原因系福建B房地产发展有限公司至今未为被执行人李xx办理房屋权属登记,案外人对该房屋未能及时办理房产过户登记手续并不存在过错。申请执行人张xx主张李xx与案外人转让房屋因未通知抵押权人兴业银行泉州丰泽支行,该转让行为无效,但对于是否承认该买卖合同效力属于兴业银行泉州丰泽支行的相关权利,与本案无关,依法不予支持。申请执行人张xx主张被执行人李xx与案外人转让尚未依法登记领取权属证书的行为无效,因不属于本异议裁定内容,依法不予审查。因此,案外人黄xx的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释>第十五条之规定,裁定如下:
?? 终止对址地在泉州市xx区xx路天瑞滕王阁xx号楼xxx号房屋的查封.
?? 如不服本裁定,可自裁定书送达之日起十五日内向晋江市人民法院提起诉讼.

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??????????????????????????????????????????????????? 执行长???????? 苏友庆
??????????????????????????????????????????????????? 执行员???????? 王玉佩
??????????????????????????????????????????????????? 执行员???????? 许逢其

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???????????????????????????????????????????????????? 二0一二年七月二十七日

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???????????????????????????????????????????????????? 书记员???????? 洪丽清

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福建省晋江市人民法院

?民事判决书

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???????????????????????????????????????????????????????????????? (2012)晋民初字第6306号

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????原告张某,女,XXXX年XX月XX日出生,汉族,住XX省XX县XX镇XX村XXXXXX号,公民身份证号码3505XXXXXXXXXXXXXX..

????委托代理人黄某,XXXX律师事务所律师。

????被告黄某,女,XXXX年XX月XX日出生,汉族,住XX省XX市XX区XX街XXX号XXXXX幢XXX室,公民身份证号码3623XXXXXXXXXXXX。

????委托代理人洪国达,ag在线怎么玩|优惠律师。原告张某与被告黄某申请执行人异议之诉一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告张某及委托代理人黄某,被告黄某及委托代理人洪国达均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

????原告诉称,晋江市人民法院因原告与李某民间借贷纠纷执行一案,查封李某所有的址在XX市XX区XX路XXXXX号楼XXXXX号房产。被告提出执行异议,法庭作出(2011)晋执异字第1226号执行裁定书,裁定执行异议成立,中止对该房屋的执行。本案诉争房屋所有人为李某,法院作出的执行裁定认定事实和适用法律错误。请求判决:许可执行李某所有的址在XX市XX区XX路XXXXXX号楼XXXXX号房产。

???被告辩称,被告依法受让本案诉争房屋,已支付了对价,且实际占有、使用了该房屋,该房屋不应当被执行,在本院审理过程中,双方当事人对以下事实没有异议,本院予以确认。

???1、原告与李某存在民间借贷纠纷,2011年,原告向法院提起诉讼。同年3月25日,法院作出(2011)晋民初字第797号民事判决书。判决生效后,李某未按判决内容履行还款义务,原告向本院申请强制执行。

???2、2011年5月30日,本院查封了李某名下的位于XX市XX区XX路XXXXXX号楼XXXXX号房屋。2012年7月15日,被告提出执行异议,2012年7月27日,本院作出(2011)晋执异字第1226号执行裁定书,裁定执行异议成立。

???3、本案诉争房屋已办理产权预登记,登记人为李某。

???双方争议焦点为:被告与李某之间的房屋买卖合同是否合法、有效?

???原告认为,被告提供的证据不能证明其向李某购买了诉争房屋及实际占有、使用该房屋;即使被告与李某之间的房屋买卖合同属实,因合同违反了法律强制性规定,也为无效合同,该房屋所有权仍归李某所有。被告虽已支付部分款项,但其未付清全部购房款,被告对未办理过户登记手续存在明显过错,法院依法可以查封、冻结、扣押诉争房屋予以执行。

???为证实自己的主张,原告提供以下证据:

???1、晋江市人民法院(2011)晋执异字第1226号执行裁定书,证明晋江市人民法院作出裁定,裁定中止对址在XX市XX区XX路XXXXXX号楼XXXXX号房屋的查封。

???2、民事判决书一份,证明原告对李某所有的本案诉争房屋享有债权。

???3、房产登记信息,证明诉争房屋所有人为李某。

?? 被告质证认为,对证据1、2的真实性不持异议,证据与本案无关联性;证据3为房地产预售登记,被告确认诉争房屋尚未办理房产过户登记手续,未办理原因在于房地产公司。

???被告认为,被告提供的房屋买卖合同及相关收款收据,可以证明被告与李某之间确实存在房屋买卖合同关系。双方约定支付价款的方式是现金支付和受让李某的银行贷款,并非被告不支付,而是银行贷款尚未到期。未能办理过户登记手续,是开发商的原因,诉争房屋所在小区的房屋至今都未能办理产权证书,未能办证被告没有过错。就自己的主张,被告提供以下证据:

???1、《房产买卖经纪合同》,证明李某于2010年10月3日将本案诉争房屋转让给被告,及双方对房屋买卖合同中权利义务的约定。

???2、定金收条,证明被告于2010年10月3日向李某支付2万元购房定金。

???3、现金收入凭证,证明被告于2010年10月5日支付28800元居间服务费给中介公司,其中的14400元系代李某支付。

???4、收款收据二份,证明2010年10月8日,被告向XXXX房地产发展有限公司交纳了代办产权证调档费用200元、代办土地证分证费用200元、专项维修费用6973元。

???5、现金存款凭证,证明2011年10月9日,被告向XXXX房地产发展有限公司支付XXXX房地产发展有限公司先前代李某偿还的按揭款26000元。

???6、公证书,证明2010年10月11日,李某到泉州市公证处办理了委托被告弟弟黄某全权负责处理与房屋过户及偿还按揭贷款相关事宜的公证。

?? 7、转账凭条,证明被告于2010年10月11日通过银行转账向李某支付265900元房款的事实。

???8、银行卡,证明李某用于偿还银行按揭贷款的银行卡现由被告管理使用。

?? 9、存款回单22份,证明被告以李某名义向银行偿还2010年10月份至2012年8月份的按揭贷款。

??10、证明、收款收据、定货合同、订货单、销售单、发票、销售清单、送货单等,证明:诉争房屋自交付后由被告进行装修,物业管理费等费用由被告交纳,房屋自2011年5月1日起由被告居住使用至今。

??11、XXXX房地产发展有限公司证明一份,证明诉争房屋至今未办理产权证,被告不存在过错。

???原告质证认为,对证据1的真实性无法确认,合同中约定向银行申请贷款67万元并非是被告代李某偿还贷款,不能以此认定以黄某名义向银行交纳的款项为支付本案房屋转让款。证据2无法证明定金收条上收款人签名确为李某所签,真实性无法确认。证据3现金收入凭证不具有真实性,也与本案无关联性。收入凭证中的收款人是“XXXXXX房产经纪有限公司”,被告主张的中介机构是“XXXXXXX房产中介所”,不能证明被告主张。证据4收款收据真实性无法确认,不能证明款项由被告交纳。证据5现金存款凭证的真实性没有异议,但该证据只能证明是李某还月供贷款,不能证明黄某的主张。证据6公证书的真实性没有异议,该公证书没有体现李某将房屋转让给被告。证据7建行转账凭证的真实性没有异议,但证据不能体现所支付款项的用途,不能证明被告的主张。证据8银行卡的真实性没有异议,证据只能证明被告系接收李某的委托,代其交纳款项。证据9存款回单的真实性没有异议,只能证明被告代李某缴纳款项的行为,即使是被告代李某缴纳按揭贷款,也说明被告至今尚未支付全部房屋转让款。证据10对出具该证明的单位是否合法存在有异议,不具有真实性,无法证明被告的主张。对该组证据中的收款收据、定货合同、订货单、销售单、发票、销售清单、送货单等的真实性均无法确认。证据11的真实性无法确认,房产证未办理完成不意味着不能办理房屋登记,不能证明被告对未办理过户手续无过错的主张。

???本院认为,原告与李某民间借贷纠纷于2011年1月5日向本院提起诉讼,2011年3月25日本院作出判决,2011年4月15日发生法律效力。被告与李某的房屋买卖合同关系发生于2010年10月3日,双方房屋买卖由中介公司介绍,房屋买卖行为已经公证,对该事实被告提供了《房屋买卖经纪合同》、定金收条、现金收入凭证(支付中介费)、收款收据(诉争房屋交缴维修基金、代办产权证、土地证费用)、现金存款凭证、公证书、转账凭条、存款回单加以证实;被告提供的XXXXX物业管理有限公司证明及收款收据、定货合同、订货单、销售单、发票、销售清单、送货单等证据,可证实被告对本案诉争房屋进行装修入住,并实际占有、使用的事实;被告提供的支付购房款的定金收条、现金存款凭证、转账凭条、存款回单等证据,证实了被告已支付本案诉争房屋购房款及向银行支付本案诉争房屋按揭贷款的事实。原告对被告提供的证据持有异议,却未能提供反驳证据。从被告提供的上述证据,可确认被告与李某之间签订的《房屋买卖经纪合同》为双方当事人的真实意思表示,房屋转让行为发生于原告与李某民间借贷纠纷起诉前,被告已支付了诉争房屋的相应对价,诉争房产已完成交付,并为被告实际占有、使用,被告与李某之间的房屋买卖合同行为不违反法律或者社会公共利益,符合合同成立条件。本案诉争房产在转让时未能办理房屋产权证,为房地产开发商的原因造成,被告并不存在过错,据《物权法》第十五条规定,未办理物权登记的,不影响合同效力。本案被告与李某之间所签订的《房产买卖经纪合同》可认定合同成立、有效。

???经举证、质证,对本案主要事实作如下认定:

???本案诉争房产为XX市XX区XX路XXXXXX号楼XXXXX号商品房,该房屋原为李某所购买。2010年10月3日,李某由XX市XX区XXX房产中介所作为中介方将上述商品房以960359元的价格转让给被告黄某,双方于2010年10月11日就房屋转让后的偿还银行贷款及办理产权证等事宜在泉州市公证处办理了公证。被告以现金方式支付了购房款326300元,其余购房款由被告以李某的名义向银行偿还本案诉争房屋的银行按揭贷款,被告还交纳了诉争房屋的专项维修基金6973元,办理产权证调档费200元、代办土地证分证费用200元。合同签订后,诉争房屋已交付被告,房屋由被告占有、使用至今。原告与李某的借贷关系发生于2010年5月2日。2011年元月,原告向法院起诉,2011年3月25日法院作出(2011)晋民初字第797号民事判决书,判决已生效并进入执行阶段。2011年5月30日,本院查封本案诉争房屋,被告黄某提出执行异议,本院于2012年7月27日作出(2011)晋执异字第1226号执行裁定书,裁定被告黄某提出的执行异议成立,中止对本案诉争房屋的查封。原告由此向本院提起诉讼。

???综上所述,本院认为,被告黄某与李某签订的《房产买卖经纪合同》及李某转让其合法所有的房产的行为,为双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规,被告黄某已支付了房屋转让相应对价,转让的房屋已完成交付,并自交付起一直由被告实际占有使用至今,被告与李某之间设立的房屋买卖合同符合合同成立条件,可认定依法成立、合法有效。原告的诉讼请求,证据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条,《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第三十二条、第四十四条,《中华人民共和国物权法》第十五条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条,最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

???驳回原告诉讼请求。

???本案受理费100元,由原告负担。

???如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于泉州市中级人民法院。

??????????????????????????????????????????????????????????????????????审? 判? 长? 李岩芳

??????????????????????????????????????????????????????????????????????审? 判? 员? 陈小红

??????????????????????????????????????????????????????????????????????人民陪审员? 李荣贵

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??????????????????????????????????????????????????????????????????????二〇一二年十二月十日

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??????????????????????????????????????????????????????????????????????书? 记? 员? 蔡燕萍

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